אישור עקרוני למשכנתא - מה זה ואיך מקבלים אותו

זוג מוצא דירה שהם אוהבים. הם מתקשרים למתווך, שואלים אם היא עדיין פנויה, ומקבלים תשובה שיש עוד שני מתעניינים. הם מבקשים כמה ימים לחשוב. עד שהם מבררים מול הבנק מה בכלל יאשרו להם, הדירה נמכרה.

הסיפור הזה חוזר על עצמו כל שבוע, והוא נמנע לגמרי. אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שאומר כמה כסף הבנק מוכן להלוות לכם, והוא מונפק לפני שאתם מוצאים נכס. מי שמגיע עם אישור ביד יודע מה התקציב שלו, יכול להתחייב מול המוכר, ולא מבזבז זמן על דירות שממילא מחוץ להישג ידו.

מה זה אישור עקרוני למשכנתא

זו הצהרה של הבנק שהוא מוכן, בכפוף לבדיקות נוספות, להעמיד לכם משכנתא בסכום מסוים ובתנאים מסוימים.

שלושה דברים מופיעים בו:

• הסכום שהבנק מוכן להלוות
• שיעור המימון - כמה אחוזים משווי הנכס
• התנאים העקרוניים - המסלולים והריביות שהוצעו

הוא לא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא, והוא לא מחייב אתכם להישאר באותו בנק. אפשר, וכדאי, להוציא אישור עקרוני מכמה בנקים במקביל ולהשוות.

למה להוציא אותו לפני שמחפשים דירה

רוב האנשים עושים את זה הפוך: מוצאים דירה, ואז רצים לבנק. זה יוצר שלוש בעיות.

אתם לא יודעים מה התקציב. בלי אישור, כל חיפוש הוא ניחוש. מחשבון באינטרנט נותן מספר תיאורטי שלא לוקח בחשבון את ההתחייבויות שלכם, את היסטוריית האשראי או את אופי ההכנסה.

אתם לא יכולים להתחייב. מוכר שמקבל שתי הצעות זהות יבחר את הקונה שיכול לסגור מהר. אישור ביד הוא בדיוק זה.

אתם בלחץ זמן. אחרי שחתמתם על זיכרון דברים, כל בדיקה נעשית בריצה. זה בדיוק המצב שבו אנשים מסכימים לתמהיל שלא מתאים להם, כי אין זמן להתווכח.

הסדר הנכון הוא הפוך: קודם לדעת מה יאושר, ואז לחפש. אנחנו בונים את התמהיל שמתאים ליכולת שלכם עוד לפני שיש נכס על השולחן.

מה הבנק בודק

ארבעה דברים, ובסדר הזה:

היכולת להחזיר. ההכנסה נטו מול סך ההתחייבויות החודשיות. לבנקים יש תקרה ליחס בין ההחזר להכנסה, והיא מה שקובע את הסכום יותר מכל דבר אחר.

ההון העצמי. כמה כסף אתם מביאים מהבית. זה קובע את שיעור המימון, ושיעור מימון גבוה מייקר את הריבית.

היסטוריית האשראי. החזרות, הלוואות פעילות, מסגרות אשראי מנוצלות. דברים קטנים לכאורה יכולים להוריד את הסכום המאושר.

אופי ההכנסה. שכיר ותיק, שכיר חדש, עצמאי, או הכנסה משכירות - כל אחד נבדק אחרת ודורש מסמכים אחרים.

מה האישור העקרוני לא אומר

כאן נופלים הכי הרבה אנשים.

• הוא לא אישור סופי. הוא ניתן לפני שהבנק ראה את הנכס. שמאות נמוכה מהצפוי יכולה להקטין את הסכום בפועל.
• הריביות שבו לא נעולות לתמיד. יש חלון זמן מוגבל, והוא קצר יותר מתוקף האישור עצמו.
• הוא לא אומר שקיבלתם תנאים טובים. הוא אומר שהבנק מוכן. ההצעה הראשונה כמעט אף פעם אינה ההצעה הטובה ביותר, וזה בדיוק המקום שבו מכרז ריביות מול כמה בנקים משנה את המספרים.

כמה זמן הוא בתוקף

לאישור עקרוני יש תוקף מוגבל, והוא נפרד מהתקופה שבה הריביות שהוצעו נשמרות. שני הפרקים האלה משתנים בין הבנקים ומתעדכנים מעת לעת, ולכן צריך לוודא אותם מול הבנק בזמן ההנפקה.

מה שחשוב לדעת: התוקף מתחיל לרוץ ברגע ההנפקה. מי שמוציא אישור ואז מתחיל לחפש דירה בנחת עלול לגלות שהוא צריך להוציא אותו מחדש, ושהתנאים בינתיים השתנו. הסדר הנכון הוא להוציא אותו כשאתם באמת מתחילים לחפש, לא חצי שנה קודם.

איך מגדילים את הסכום שיאושר

לא כל תיק מגיע לבנק במיטבו. ארבעה דברים משפיעים, וכולם ניתנים לטיפול לפני ההגשה:

• לסגור הלוואות קטנות. הלוואה עם החזר של כמה מאות שקלים בחודש מקטינה את המשכנתא בעשרות אלפים.
• לצמצם מסגרות אשראי לא מנוצלות. גם מסגרת שלא נגעתם בה נספרת.
• לצרף ערב או מלווה נוסף כשזה מתאים, מה שמשנה את חישוב ההכנסה.
• להגיש את התיק בצורה נכונה. אותם נתונים בדיוק, מוצגים אחרת, מתקבלים אחרת. זה נכון במיוחד לעצמאים ולבעלי הכנסה משתנה.

לרוכשי דירה מקבלן

בעסקה מקבלן לוח התשלומים שונה מרכישה מיד שנייה, והמשכנתא נמשכת בפעימות לאורך הבנייה ולא בבת אחת. זה משפיע על מה שכדאי לבקש באישור העקרוני ועל התמהיל שנבנה סביבו.

אם אתם בוחנים פרויקטים חדשים מקבלן, שווה לבנות את המימון במקביל לבחירת הנכס ולא אחריה.

סיכום

אישור עקרוני הוא לא בירוקרטיה, הוא כלי מיקוח. הוא אומר לכם מה התקציב האמיתי שלכם, נותן לכם יתרון מול המוכר, ומונע את המצב שבו אתם חותמים על תמהיל בלחץ של לוח זמנים.

יש לנו 25 שנות ניסיון בייעוץ משכנתאות ומעל 2,073 משפחות שליווינו. אנחנו מוציאים אישורים עקרוניים במקביל מכמה בנקים, משווים, ובוחרים.

קבעו שיחת אפיון. היא לא עולה כלום, ובסופה תדעו כמה תוכלו לקחת ומה כדאי לבקש.

שאלות ותשובות